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Diccionario Inmobiliario

El siguiente diccionario ha sido elaborado como un recurso de ayuda para quienes quieran conocer la amplia terminología del sector inmobiliario.

 

  • Agencia Inmobiliaria. 

Empresa especializada en transacciones inmobiliarias, especialmente alquiler y venta de inmuebles, que cobra un porcentaje por sus servicios.

  • Desarrollador Inmobiliario

Realizan la planeación integral de un proyecto, elaboran el plan de negocio, aseguran las fuentes de financiamiento, coordinan la estrategia de mercadeo y ventas, supervisan la construcción, coordinan las entregas de los inmuebles.

  • Propiedad Privada.

En materia estrictamente inmobiliaria, es la persona física, o moral, que tiene tres derechos sobre un inmueble, que a saber son el derecho de uso, el derecho de goce, y el derecho de disposición. El primero se refiere a poder ocuparlo, el segundo al derecho de disfrutar del producto como rentas, cosechas, etc. y el último al derecho de poder venderlo, hipotecarlo, darlo en prenda, etc. Vale la pena aclarar que no es lo mismo ser poseedor que ser propietario, pues el primero se refiere al derecho de uso estrictamente, es decir que puede estar ocupándolo como arrendatario, comodatario, o hasta como invasor, pero ello no le dará nunca la propiedad sobre dicho inmueble al carecer relativamente del segundo derecho de goce, y no tener absolutamente derecho alguno del derecho de disposición.

  • Compraventa.

Es el contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa, y el otro a pagar un precio cierto y en dinero. Vale la pena aclarar que esta descripción es transcrita del código civil de la mayoría de los estados de la república, sin embargo en materia inmobiliaria, un juez podrá hacer válido un contrato verbal si hay suficientes testigos del acto celebrado, lo que significa que no es indispensable un contrato escrito y menos una escritura, para probar una compraventa, por lo que es recomendable asesorarse con el experto en la materia para evitar este tipo de riesgos.

  • Promesa de compraventa.

Es el contrato que da origen exclusivamente a obligaciones de hacer, y por lo mismo no genera obligaciones de dar, lo que significa que es un contrato donde se estipulan las condiciones de un contrato futuro donde habrá transmisión de propiedad, y a la par obligaciones de pago. Es recomendable no entregar dinero o cosas en un contrato de esta naturaleza, pues automáticamente este contrato de promesa (precontrato o contrato preliminar) se convertiría en una compraventa, generando confusión y dificultades en un eventual litigio. Hay que recordar que para un juez lo que cuenta es el contenido y no el título del contrato.

  • Permuta.

Es el contrato donde cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa por otra. En un contrato como este, debe de observarse que si hubiese dinero de por medio, este deberá de ser menor a la mitad del valor de la operación, pues al momento que el dinero involucrado es mayor, se convierte automáticamente en compraventa.

  • Comodato.

Es el contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a conceder gratuitamente el uso de una cosa no fungible ( no consumible) y el otro se obliga a restituirla individualmente. En materia inmobiliaria se llama comodante al que da en préstamo y comodatario al que lo recibe. En el momento en que se pacte la entrega de alguna cantidad de dinero deja de ser comodato y puede convertirse en compraventa o arrendamiento, por lo que es recomendable no simular contratos de renta bajo el título de comodato, pues para el caso de controversia el juez podría tipificar un arrendamiento por el solo hecho que se demuestre que hubo entrega de dinero.

  • Registro Público de la Propiedad.

Es la institución que tiene como función primordial darle publicidad a los actos celebrados entre personas físicas o morales, mediante la inscripción de los títulos que contienen la transmisión, modificación, extinción, o gravámenes, del dominio o posesión de derechos reales sobre inmuebles. Cualquier persona puede conocer la situación jurídica de cualquier inmueble, mediante el pago de derechos a la institución local, y tener el historial de esa propiedad, mediante un documento llamado certificado de libertad de gravámenes, o Constancia de folio o Constancia de libro.

  • Posesión.

Es el poder ejercido sobre una cosa. La posesión es el aglutinamiento de dos derechos que son el de uso y el de goce, en el cual la persona puede usar y disfrutar la cosa sin poder disponer de ella en tanto no tenga la propiedad.

  • Propiedad.

Es cuando se ejerce el poder sobre una cosa sin perjuicio de terceros, aglutinando el uso y el goce, y adicionando el derecho de disposición  con el cual de poseedor se convierte en propietario pleno sobre la cosa.

  • Inmatriculación Administrativa.

Incorporación de un inmueble al Registro Público de la Propiedad, con el fin de que se introduzca a la vida registral. Inmatricular un inmueble no significa ser Propietario pleno, pues su efecto es ordenar y sacar de la clandestinidad a todos los inmuebles que en determinadas zonas nunca habían sido escriturados. Esta escritura siempre contendrá una cláusula donde se dejan a salvo, derechos de terceros, es decir que si alguien reclama posteriormente la propiedad de dicho inmueble, esta escritura no defiende al poseedor del título y/o del predio, pues alguien con mejores derechos podrá reclamar legalmente la propiedad a través de un juicio de reivindicación.

  • Usucapión.

Es el modo de adquirir una propiedad por el sólo transcurso del tiempo, a través de la posesión del mismo. La propiedad plena que le permitirá al poseedor gozar del derecho de disposición del inmueble, sólo le podrá ser otorgada mediante la vía judicial, a través de una sentencia ejecutoriada de un juez de lo civil, que inscrita en el Registro Público de la Propiedad servirá de Título de propiedad.

  • Prescripción Positiva.

Si un individuo en concepto de propietario, posee en forma pacífica, continua, y pública, podrá solicitar en un juicio de prescripción, la propiedad plena, y la condición es que deberá probar cinco años de haberlo poseído de buena fe.

  • Prescripción Negativa.

Del mismo modo que el anterior, pero la condición es haber poseído diez años el inmueble de mala fe.

  • Juicio de Prescripción .

Es el procedimiento judicial por el cual un particular solicita a un juez le otorgue la propiedad plena de un bien inmueble, para de ese modo pasar de simple poseedor a propietario, y adicionalmente contar con un título de propiedad (la sentencia ejecutoriada) inscrito en el Registro Público de la Propiedad, pudiendo de ese modo disponer plenamente de su inmueble, siendo apto de poder gravarlo, darlo en prenda, arrendarlo, etc.

  • Evicción.

Es cuando un juez dicta sentencia, y ésta causa ejecutoria para que un comprador pierda o se le prive de la cosa adquirida, por la razón de que un tercero tenga un derecho anterior. El Saneamiento para el caso de evicción, significa que el vendedor deberá resarcir el precio, daño y perjuicios que haya causado al comprador, si éste último fuera condenado a regresar el bien adquirido. Este concepto puede ponerse en cualquier contrato de compraventa como cláusula, pero su omisión no exime a las partes de su cumplimiento el cual se prevé en todos los códigos civiles.

  • Servidumbre.

Es un gravamen real impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, y siempre habrá un predio llamado dominante y otro denominado sirviente, es decir que el primero tiene el dominio sobre la afectación del predio sirviente que deberá sujetarse en forma continua, discontinua, aparente o no aparente. Las servidumbres se clasifican en legales y voluntarias.

  • Gravamen.

Es simplemente la carga impuesta sobre un inmueble. Este concepto va ligado al tema del registro público de la propiedad, pues esta carga o gravamen es la obligación contraída por el propietario frente a un tercero, la cual queda inscrita en el folio o libro del inmueble, y sólo puede ser borrada por instrucción del acreedor o juez después del cumplimiento total de la obligación. Los gravámenes más conocidos son: La Hipoteca, La Fianza, y El Embargo, mismos que trataremos en futuros glosarios.

  • Inscripción.

Es la anotación hecha en el folio real o libro del inmueble en el Registro Público de la Propiedad (R.P.P.) . Las anotaciones pueden ser de las mas diversas categorías, como inscripción de propiedad que se refiere cuando cambia de propietario el inmueble, o inscripción de la hipoteca, la fianza, etc. Esta inscripción la hace precisamente el inscribidor que tiene a su cargo esta función en el R.P.P. y la realiza físicamente sobre un cartón llamado folio real o un libro si dicha inscripción es más antigua o es realizada en un R.P.P. que aún no cuenta con sistemas digitales o de folios.


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